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Diagnostics techniques immobiliers

Les diagnostics techniques

Categorie : Diagnostics techniques | Ecrit le 09/05/2011 | Soyez le(a) 1er(e) à réagir

Introduction :

Lors de la mise en vente d’un bien immobilier, la loi impose aux propriétaires vendeurs, de faire établir différents diagnostics dans le but d’informer le plus amplement possible le futur acquéreur et de s’affranchir ainsi d’éventuels « vices cachés ».
N’hésitez pas à nous contacter pour toutes informations complémentaires.

1°) Amiante :
L’article L.1334-13 du Code de la Santé Publique prévoit que tous les propriétaires-vendeurs d’immeubles bâtis, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, doivent fournir à leur acquéreur, au plus tard au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente, un diagnostic précisant la présence ou l’absence d’amiante dans le bien objet de la vente.
Peu importe l’usage dudit immeuble (habitation, commercial, industriel, artisanal, dépendance…)
Peu importe que le bien soit collectif (appartement) ou individuel (maison).
Lorsqu’il s’agit d’un logement collectif, l’obligation porte à la fois sur les parties privatives et sur les parties communes.
Pour être valable et pour se prémunir de toute responsabilité civile ou pénale, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel habilité et assuré à cet effet.
La durée de validité d’un tel diagnostic est illimitée s’il constate l’absence d’amiante.

2°) Plomb :
L’article L.1334-6 du Code de la Santé Publique, dans le cadre de la lutte contre le Saturnisme, prévoit que tous les propriétaires-vendeurs d’immeubles bâtis à usage d’habitation, dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949, doivent fournir à leur acquéreur, au plus tard au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente, un diagnostic précisant la présence ou l’absence de plomb dans le bien objet de la vente.
Peu importe que le bien soit collectif (appartement) ou individuel (maison).
Lorsqu’il s’agit d’un logement collectif, l’obligation porte à la fois sur les parties privatives et sur les parties communes.
Pour être valable et pour se prémunir de toute responsabilité civile ou pénale, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel habilité et assuré à cet effet.
La durée de validité d’un tel diagnostic varie selon les cas, savoir :
- Le document a été établi avant le 1er novembre 2007 : il est valable un an.
- Le document a été établi après le 1er novembre 2007 :
o En cas d’absence de plomb, sa validité est illimitée.
o En cas de présence de plomb, il convient de refaire faire un diagnostic si des travaux d’amélioration ont été entrepris.

3°) Diagnostic de Performance Energétique :
L’article L.134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation dispose que « Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance. »
La loi indique que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.
L’article R.134-1 dudit Code précise que ce diagnostic doit être réalisé pour tout ou partie de bâtiment clos et couvert, quels que soient sa date de construction ou son usage, à l’exception des biens suivants :
- Bâtiments dont la SHOB est inférieure à 50m².
- Bâtiments à usage agricole, artisanale ou industriel.
- Monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire.
- Locaux n’utilisant pas d’énergie (cave, garage etc..).
Lorsqu’il s’agit d’un logement collectif, l’obligation porte à la fois sur les parties privatives et sur les parties communes.
Pour être valable et pour se prémunir de toute responsabilité, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel habilité et assuré à cet effet.
Le diagnostique de performance énergétique est valable 10 ans.

4°) Diagnostic d’installation intérieure de gaz :
L’article L.134-6 du Code de la Construction et de l’habitation prévoit, dans le but  d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, que tous les propriétaires-vendeurs d’immeubles bâtis à usage d’habitation, comprenant une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans, doivent fournir à leur acquéreur, au plus tard au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente, un diagnostic précisant l’état de cette installation.
Lorsqu’il s’agit d’un logement collectif, l’obligation ne porte que sur les parties privatives.
Pour être valable et pour se prémunir de toute responsabilité, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel habilité et assuré à cet effet.
La durée de validité d’un tel diagnostique est de 3 ans.
Il est à noter que le diagnostic peut être substitué par tout certificat de conformité délivré par les installateurs et les distributeurs agrées de gaz.
Un tel certificat est également valable pendant 3 ans.

5°) L’Etat Parasitaire
L’article 8 de la loi n°99-471 du 08 juin 1999 complétée par un décret d'application D. n° 2000-613 du 03 juill. 2000 prévoit qu'en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone contaminée, ou susceptible de l’être, par les termites  déterminée par arrêté préfectoral, la clause d'exonération du vendeur de garantie pour le vice caché constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. L'état parasitaire doit avoir été établi depuis moins de six mois à la date de l'acte authentique.
 Sur le fait de savoir si la propriété bâtie est située ou non dans une telle zone, l’information peut-être obtenue la Chambre des Notaires du département ou se trouve le bien.
 Toutefois, lorsqu’un immeuble n’est pas situé dans une telle zone, nous recommandons aux vendeurs de faire dresser, alors que cela n’est pas obligatoire, un état parasitaire dans le but d’informer l’acquéreur et de s’exonérer de la responsabilité d’un tel vice caché.
Peu importe l’usage dudit immeuble (habitation, commercial, industriel, artisanal, dépendance…), peu importe que le bien soit collectif (appartement) ou individuel (maison).
Lorsqu’il s’agit d’un logement collectif, l’obligation porte à la fois sur les parties privatives et sur les parties communes.
Pour être valable et pour se prémunir de toute responsabilité, le diagnostic doit être réalisé par un professionnel habilité et assuré à cet effet.
Par ailleurs, lors de la découverte de termites, le propriétaire doit en faire la déclaration à la Mairie.
En cas de démolition de l’immeuble contaminé ou susceptible de l’être, les matériaux devront être incinérés.

6°) Le mesurage « Loi Carrez » :

La loi Carrez du 18 décembre 1996 a complété celle du 10 juillet 1965 concernant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en y introduisant un nouvel article 46 qui rend désormais obligatoire, dans toute promesse de vente ou d'achat, ou encore, dans compromis ou acte de vente d'un lot, la mention de la superficie de la partie privative correspondante.
La sanction de cette obligation profite exclusivement à l'acquéreur qui dispose, en cas d'omission de l'indication exigée, d'une action en nullité, et en cas de différence de plus d'un vingtième entre la superficie effective et celle figurant dans l'acte, d'une action en diminution du prix.
Peu importe l’usage de l’immeuble (habitation, commercial, industriel, artisanal, dépendance…) à partir du moment où le bien vendu est clos et couvert et qu’il s’agit d’un lot de copropriété.
Les mesures effectuées par un technicien de la construction qualifié, spécialement formé et assuré à cet effet garantissent l’exactitude des informations et permettent de se prémunir de toute responsabilité.

7°) Réglementation pour la sécurité des piscines :
La loi n° 2003-9 du 3 janvier 2003 a pris diverses dispositions tendant à réduire le nombre des accidents, touchant notamment les jeunes enfants, en imposant la mise en place de dispositifs de sécurisation des piscines privées (le décès par noyade est la cause principale de mortalité par accidents domestiques chez les enfants âgés de un à quatre ans). Ce texte a été complété par deux décrets du 31 décembre 2003 , par la loi n° 2004-1 du 2 janvier 2004 relative à l'accueil et à la protection de l'enfance et par le décret n° 2004-499 du 7 juin 2004.
La réglementation précitée s'applique aux piscines de plein air, dont le bassin est totalement ou partiellement enterré. Les piscines "hors sol" ne sont donc pas visées.
Cette réglementation concerne uniquement les piscines privatives, qu'elles soient à usage individuel ou collectif (et donc les piscines dépendant d'un immeuble en copropriété).
Les piscines visées doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade (CCH, art. L. 128-1, al. 1er). L'installation de ces dispositifs de sécurité doit être effectuée au plus tard lors de la première mise en eau, ou, si les travaux de mise en place des dispositifs nécessitent une mise en eau au préalable, au plus tard à l'achèvement des travaux de la piscine.
Les dispositifs de sécurité sont constitués par une barrière de protection, une couverture, un abri ou une alarme répondant aux exigences de sécurité suivantes (CCH, art. R. 128-2) :
–  les barrières de protection doivent être réalisées, construites ou installées de manière à empêcher le passage d'enfants de moins de cinq ans sans l'aide d'un adulte, à résister aux actions d'un enfant de moins de cinq ans, notamment en ce qui concerne le système de verrouillage de l'accès, et à ne pas provoquer de blessure ;
–  les couvertures doivent être réalisées, construites ou installées de façon à empêcher l'immersion involontaire d'enfants de moins de cinq ans, à résister au franchissement d'une personne adulte et à ne pas provoquer de blessure ;
–  les abris doivent être réalisés, construits ou installés de manière à ne pas provoquer de blessure et être tels que, lorsqu'il est fermé, le bassin de la piscine est inaccessible aux enfants de moins de cinq ans ;
–  les alarmes doivent être réalisées, construites ou installées de manière que toutes les commandes d'activation et de désactivation ne doivent pas pouvoir être utilisées par des enfants de moins de cinq ans. Les systèmes de détection doivent pouvoir détecter tout franchissement par un enfant de moins de cinq ans et déclencher un dispositif d'alerte constitué d'une sirène. Ils ne doivent pas se déclencher de façon intempestive.

Les dispositifs mis en place doivent être conformes soit aux normes françaises soit aux normes ou aux spécifications techniques ou aux procédés de fabrication prévus dans un État membre de la communauté européenne ou partie à l'accord sur l'espace économique européen et assurant un niveau de sécurité équivalent (CCH, art. R. 128-2, III). Ont fait actuellement l'objet d'une normalisation :
–  les barrières de protection et les moyens d'accès au bassin (NF P90-306) : la hauteur minimale des barrières doit être de 1 m 10 entre deux points d'appui ;
–  le système d'alarme (NF P90-307) : il peut s'agir de systèmes de détection de chute et d'immersion, et de systèmes de détection de passage ;
–  les couvertures de sécurité et les dispositifs d'accrochages (NF P90-308). Sont notamment concernés : les volets roulants automatiques, les couvertures à barres, les couvertures de sécurité ou filets tendus au-dessus des margelles, les fonds mobiles de piscines, mais pas les couvertures destinées uniquement à la protection de l'eau (bâches à bulles seules, bâches flottantes) ;
–  les abris de piscines, qu'il s'agisse de structures légères ou de vérandas (NF P90-309). L'abri doit être refermé (fermeture sécurisée) après utilisation de la piscine (l'ouverture ne doit pouvoir être effectuée que par un adulte).
Piscines existant avant le 1er janvier 2004 – Les piscines installées avant le 1er janvier 2004 doivent être équipées d'un dispositif réglementaire avant le 1er janvier 2006, du moins s'il en existe un adaptable à leur installation (CCH, art. L. 128-2, al. 1er).
Toutefois lorsque l'immeuble fait l'objet de locations saisonnières, le dispositif doit être installé avant le 1er mai 2004 (CCH, art. L. 128-2, al. 2).
Piscines construites ou installées à partir du 1er janvier 2004 – Les piscines construites ou installées à partir du 1er janvier 2004 doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité répondant aux normes réglementaires, sans que ce principe connaisse de restrictions.
Sanctions :
Pour les Personnes physiques :L'article L. 152-12 du Code de la construction et de l'habitation punit d'une amende de 45 000 € l'inobservation des dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2.
 
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